你买新房需要专业经纪人分析陪看吗?

 新葡亰理财保险     |      2019-12-17 15:07

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问:你买新房需要专业经纪人分析陪看吗?

第1页:一个略带神秘的新行业第2页:一单为客户省了800万

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都说今年房地产市场低迷,但身在房地产圈的刘禄似乎并没有受到影响。两个月前,他刚刚用今年赚取的部分佣金,买了一辆奔驰E200,作为自己25岁生日的礼物。

房地产销售主要分为两种,一种是楼盘的现场销售,负责接待上门客户卖这个项目新房的;另一种是中介,主要是买卖二手房和租房业务的。

年纪轻轻而收入丰厚。刘禄说,这并不是因为他有多努力,而是他找到了一片属于自己的蓝海私人置业顾问。私人置业顾问,国外很平常的一个职业,在中国刚刚兴起。

如果买二手房的话肯定是要找中介的,这是他们的本职工作,给他们佣金也是不可避免的!那么买新房要不要找中介呢?首先这个要看这个楼盘有没有启动转介,如果启动转介了,那些中介就可以带客户到售楼处然后给现场销售接待,如果成交了,开发商就会给中介转介佣金和其他奖励;如果楼盘没有启动转介,那么中介就不能推荐客户,换句话说就算中介带客户到楼盘也都是交给现场销售接待的,但是没有启动转介的话,成交之后跟中介就没关系了,中介也没有任何的提成!

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大部分客户可能都会认为买新房如果找中介一起的话,中介会从自己身上赚钱,实际上并不会的,反而如果现场的销售已经给到你最终的低价了,如果没有中介带你就只能是这个价格了,而如果你对这个价格还不满意的话,为了成交有些中介公司会愿意把他们的佣金的一部分给到你的,但是一般也不会太多了。就是说中介拿的佣金,是开发商给到他们的,因为他们和开发商有合作帮忙推荐客户到这个楼盘,所以开发商会给到他们总房价几个点的奖励。如果你是自己到售楼处的话,那么开发商给你的折扣也是一样的。但是就不用给中介佣金了。但是还会存在的一个问题就是中介都是唯利是图的,如果你跟着中介的推荐去看房,他们就去带你去哪些给他们佣金点数高的项目去,跟他们没有合作的项目他们肯定不会带你去的,所以就不能给你忠实的建议去选择最适合你的房子,反而可能会欺骗你去成交哪些给他们钱多的项目。

一个略带神秘的新行业

所以我给的建议就是如果看新房的话,可以自己现在网上筛选一下,选择一些价格和户型和区域比较适合自己的,自己先去售楼处看,如果对售楼处的现场销售给的折扣不放心是不是低价的时候,可以再去找中介一起看这个项目,让中介帮你争取低价,再或者你还可以要求中介给你返一部分他们的佣金。这些都是不从事这个行业不会知道的内幕,希望对买房的客户们能起到一些帮助!

私人置业顾问,顾名思义,就是为个人买房提供专业置业咨询的人。因为中国传统的置业顾问都是为开发商服务,赚开发商的钱,所以到目前为止,敢于打破常规去赚客户佣金的人还不多。从这个角度讲,刘禄算得上是“敢吃螃蟹的人”了。

找专业经纪人(中介)的优劣势:

随意的发型,干净、善意的一张脸,牛仔裤配淡紫色T恤,外搭黑色皮夹克……如果不是他左手腕戴着一块江斯丹顿的手表,初见刘禄,你很难把他和生 意人画上等号。事实上,他大学毕业仅仅才一年多,还带着很多学生时代的痕迹,说话时还略带一些羞涩。他会告诉你,出门时妈妈经常叮嘱他要小心些,别让人骗 了。他虽“好、好、好”地答应着,但心里想的却是,能让人骗到哪里呀?

劣势:

周一上午10点,刘禄开着他的奔驰车到国贸某高档酒店接客户。客户是富二代,目的地是京城东部总价在1000万元左右的4个高档项目。“客户都 是之前约好的,在看项目之前,我会先和客户见面或电话聊一下,了解客户的真实需求。因为可能会涉及隐私,这个环节绝对是一对一,不能有第三方在场。”刘禄 介绍说。在这个过程中,刘禄按照他自己琢磨出的一套“问题模板”,能很快判断出客户对总价、交通、园林、物业以及风格等方面的真实需要,并逐渐在自己的信 息库中筛出四五个符合客户需求的项目,并根据客户要求,安排一个完整的时间,集中陪客户去看房。

1、价格,中介属于代理商,由中介带上门客户开发商需要支付中介费,所以中介带上门的客户购房价格已经包含中介费,大部分开发商对于中介带客和自上门客户的销售的价格都是一样,有小部分开发商对于自上门客户的销售价格会低于中介带客销售价格;

在车上,刘禄先是向客户介绍了这4个项目的优缺点,接着就像朋友一样和客户聊家常。到了第一个项目的售楼处,销售员给客户介绍情况,刘禄在一旁静静地听着,并不多言,只是偶尔对不清楚的问题问上一句,以至于外人看不出他的真正身份。

2、中介对于购房者需求比较了解,为了促成成交,有目的性让购房者选择中介认为最适合的楼盘,过程中不断强调楼盘优势;

4个项目转下来,已经是下午3点多了,刘禄帮客户综合分析了一下就分手了。“如果她对这4个项目当中的一个感兴趣,就会继续找我。如果签约,我 就能拿到1%的佣金,如果她不再联系我,我们的交易就算结束了。不过,如果她真心买房,我给她选的这4个项目她要看不上,北京也就没有她能看上的了。”刘 禄对自己的眼光非常自信。

3、部分开发商认为自身产品比较优越,不需要中介帮忙推广,同时为了减少营销成本,所以不会让中介代理,而中介就不会给客户推荐,同时大部分中介会放大楼盘缺点,不希望客户买没有代理的楼盘!

作为私人置业顾问,刘禄的主要工作就是带客户看房,一般一周要带两三组客户,加上平时自己看盘,刘禄最大的成本就是汽油了,平均每天跑160多公里,相当于半个出租司机。

优势:

一年跑了100多个盘

1、中介代理楼盘会提前学习楼盘,同时周围楼盘也会了解一二,所以找中介可以更加快速帮购房者匹配比较合适的楼盘;

“如果一个人了解全北京一手楼盘市场,可以根据你的需求,给你推荐适合你的楼盘,并且陪你一起去看房,从专业角度为你分析每个楼盘优劣势,帮你 识破各种营销技巧。你选好项目后,他收取1%的服务费,没选到或不满意都不收费。另外,还有可能帮你谈下折扣,您愿意用他吗?”

2、每个楼盘都有优劣势,中介会提前了解楼盘优劣势,可以为客户规避部分风险,协助完成购房全流程;

一个非常偶然的机会,刘禄记不清是洗澡时,还是躺着床上思考时,有了做私人置业顾问的想法和模式。他认为这样能有更多的自由时间,还更容易和客户成为朋友,为将来创业积累人脉。

总结:中介确实对于房产会有专业见解,购房者想买到最适合自己的楼盘,还需提高自身对于房产相关知识;前期可以多向中介请教,决定购房时需要慎重,最好回家想想。

在决策前,他问了25个购房人和朋友上述问题,有24个人给了他肯定的回答。于是,一周后他从原公司辞职了。当初他的设想是,有六七个人对这种模式认可,他就辞职去做,而96%的比例远远高于他的底线。

“买新房,去售楼部,肯定是最低价,没有中介从中拿额外费用”这是我之前的想法。因为现在也在考虑下叉,所以和之前买过房子的朋友们请教了一下,现在把一些观点拿出来大家探讨一下。

他辞职后,许多同事、朋友都很惊讶:“你做得好好的,怎么辞职了?”

第一个,遇到一个好的经纪人可以省很多事,有的置业顾问并不是开发商自己的。有个朋友买房子,也是直接去的售楼部,签完约之后就老老实实上班挣钱了,后来有些问题想问置业顾问,人家说已经不在那个楼盘做了,有什么事直接去找开发商。

“我上次和你说了啊,准备做私人置业顾问。”刘禄说。

第二个,经纪人有些时候能起到中间人的作用。那个朋友后来自己去售楼部问了,因为某些问题和开发商闹得不欢而散,现在已经解决了。回想起来,他也说如果有人在中间讲解一下会好很多。

刘禄说,他与许多人不太一样,有了想法,通过市场调研,觉得可以做就会马上去做,不会犹豫不决。他也不知道这应该叫“果断”,还是叫“鲁莽”。

第三个,“新房的羊毛并没有出在羊身上”。我之前也认为跳过经纪人直接去会更便宜,后来另外一个朋友是通过经纪人买到的。他本来是想在经纪人那里了解信息之后自己去买的,和经纪人去楼盘看过,然后让自己老婆自己去售楼部看,结果发现经纪人那边有的优惠,自己去反而没有了。

在北京航空航天大学上大二时,他担任校学生会执行主席,因为热衷于“社会活动”,有一门“挂科”了。刘禄想了两天,突然决定转“专业”,从理工科转到了更容易考前突击的英语专业,以便于他集中精力做自己喜欢的社会活动。

之前这些问题关注过论坛里的经纪人,但是我想说的是,你要先把自己的专业性展示出来,才能够吸引我们这些购房者去找你。暂时我只觉得有那么两个人可能会专业一点,其他的我真没有看到,要么就是发些广告,贴一张二维码;要么就是买房找我有优惠;要么就是直接私信。

这件事,他是做完之后才告诉父母的。

整体而言

因为这个性格特点,刘禄也吃过亏。同样在大二时,他和朋友看到开服装店很挣钱,心想:那些没上过学的打工仔开店都能挣钱,我们为什么不能呢?于 是,他迅速地在五道口也开了一家店。没想到因为进货多,而且不对路,3个月就撑不下去了,最后不得不关门,一共赔了3万多。以后他就长了记性,决定之前先 做市场调查,但决定速度并没有因此而慢下来,像辞职做私人置业顾问这样的决定,前前后后用了不到10天。他觉得自己具备了做私人销售顾问的三个必要条件: 冒险精神;让客户信任的真诚、讲信用;让自己有足够自信的专业能力。2011年5月20日,顶着为刚买的新房支付1万多元月供的压力,他正式辞了职。

能帮你规避掉很多风险

在做私人置业顾问前,刘禄在一家知名的房地产企业做销售员,这是让刘禄非常感激的一份工作。大四毕业实习刚进这家公司时,刘禄还不知道什么叫毛 坯房、精装房,一年后当他离开时,已经是精通房地产销售各个环节,并对销售策略有独到见解的专业人士了。他说:“在这一年多的时间里,我除了做过几个项目 的销售,还调查了100多个项目,在北京,并不是所有开发商都给销售员这样的机会,所以有人说我在公司一年的成长速度相当于别人的六七年。”

当经纪机构和开发商合作的时候,首先要看的就是五证是否齐全,还有其他证件是否都符合代理的条件。如果证件不齐,没有取得预售资格等资质,经纪公司是不会向你推荐的。因为产生纠纷的话,经纪公司是要负法律责任的。

尽管从业时间很短,刘禄仍然对自己的专业能力信心满满。他认为专业能力和从业时间没有必然的正比关系,“主要看你是不是善于主动思考。不思考,做5年、10年也没用。善于思考,有悟性,一年多的积累足够了。”

经纪人是开发商和购房者的桥梁

之后他的经历也证明,客户对他的专业能力相当认可。他经常能看到,客户在听完他的见解后,脸上会露出惊讶的表情,意思是说:“呦,这小子还真有点儿东西。”

经纪人可以说是消费者和开发商中间的润滑剂, 比如现实生活中处理什么事情,交易什么物品,有一个中间人会办事非常麻利,经纪人就充当了这样的一个角色。消费者在购房过程中,无论遇到什么问题,经纪机构都会尽力帮忙谈判,争取申请。

没有中介费

很多客户在跟经纪公司买新房时,都会有一种“羊毛出在羊身上”的担忧,认为跳过经纪公司直接购买会更便宜,但这个问题是不存在的!!!这就涉及到开发商和经纪公司的合作模式!大多数开发商出售楼盘的时候都会选择和经纪机构合作,以便快速销售楼盘,完成任务,回笼资金,从而达成三赢局面!

经纪公司这部分的佣金是由开发商来出的,不需要向客户收取中介费。

买新房找经纪人更优惠

很多经纪公司在和开发商合作的时候,都会争取到一些优惠力度。因为经纪公司就相当于一个渠道,渠道就相当于是走量的,为了帮助开发商快速回款,不少经纪公司会承诺在一定期限内完成销售任务,并通过团购等方式把优惠给到买房人。整体而言,找经纪公司买新房的优惠力度会更大。

买新房找经纪人更专业

首先,通常经纪公司不只代理一个楼盘,因而对于有需求的客户而言,可以提供不同楼盘的销售信息,不仅让消费者的选择面更宽,也省去了消费者到各个楼盘去找去看。其次,大多数经纪公司的经纪人兼有销售二手房和新房的经验,由于见多识广,可以理性地帮忙分析房子的优缺点。

售后服务更有保障

大多数情况,售楼处的销售都是跟着楼盘走的,这个楼盘卖的差不多了,就可能换到其他的楼盘。有很多买新房的人都会遇到这样的问题,买完房子,找之前的销售,结果却发现人家已经换工作了。而找经纪公司买新房,把问题都交给他们解决,自己轻松,还有人指导。

新房专业经纪人不都是我们常说的中介,代理人,联系人,中间人,经理人,介绍人都算是经纪人,中介可以说算是联系人或介绍人,售楼处销售是代理人,现在新盘销售一般都是由代理公司完成销售。

作为一个买了几次房,也帮亲属看了买了几套房的人,我很负责任的告诉大家,每次买房我都恨不得带个律师去,当场录音录像才好呢。

你买新房需要专业经纪人分析陪看吗?从我个人来讲,肯定是百分之百需要,并不是因为有些地方不明白不清楚怕被忽悠,而是因为太清楚太明白了才不得不带个专业经纪人陪看。

带着专业经纪人可以让销售方的很多招式,想发还发不出来,想用还用不了,几年前就有专业的买房规划师,完全脱离中介,以个人的身份帮助房主选房,买房,划价,过户等一条龙服务,完成后再收取一定的佣金,可以说选房规划师和中介是同行,同行是冤家,也有负责专门谈价的专业经纪人,按照最优打折点位提取佣金。

对于买房这种上百万元的交易来说,有的支出是真的不能节省的,如专业经纪人费用就是如此,当然前提是要找到专业且有职业精神的经纪人,不要像路边大部分中介一样,只会为购房者推荐楼盘,带到楼盘后一切交由售楼员讲解,坐等提成。

对于未来的房地产市场渠道方销售将会越来越多,渠道的销售会超过传统的电视和路面广告占据三分之一到一半的份额,专业经纪人的缺口也会随之加大。

就您这个问题,想了想还是自己来编写一下自己的感受吧。我是一个在新房销售这个行业有快10年经验的老经纪人了,看过了很多以为绕过中介自己去售楼部买会有更便宜反被置业顾问坑了的例子。我会为你分享一下2019年11月的一个案例,让你们购房者真实的走近一些专业的经纪人是如何为客户服务的。

 看房有多累,真买过房的朋友都有体会,我就不多说了。从您开始买房到最后下单,您总共看了多少个项目?有有真仔细看过的朋友可以留个言。如果了解的项目不够全面,你怎么知道什么项目在同样的总价下是最优质的选择?我从业这么多年,一直保持着每周至少看2个项目的习惯,这么多年下来,各个板块的配套,规划前景,升值潜力,不比你们自己去短时间片面的听置业顾问简单的说几句来的更踏实么?而且你能保证置业顾问都会对您说真话?不是我贬低置业顾问,除开一下央企和一些一线开发商,因为制度管理的很严格不敢轻易的承诺,一些小的开发商的置业顾问为了能签单有虚假承诺都很常见吧?打擦边球这一类的相信很多买过房的都被坑过吧?表面上说的天花乱坠的,真实可信的又有几分?建议您听一听项目的参数就好了,还有价格,也建议您多对比一下附近同类产品的价格(成都目前的市场价格还比较乱,因为有政府的限价房,又有一些16到18年拍的高价地项目,同样的地方,品质相差不太大,有可能价格相差好几千的都有只是你们不知道而已)目前的市场这么混乱,如果没有一个真心帮您的经纪人,你敢轻易下单?您家里有矿的我们就不谈了哈。同样的价格,拿200W来说,之前的华润24城的8期均价12000左右,158的户型算下来也才200W左右,那么另外一些高价地的项目,像华府板块的一些项目中海的114 125 户型也都要200万左右了,虽然你么你觉得我举例的是一个网红盘,大家都知道的,但还有很多你们不知道的其他盘,你们有知道多少呢?同样的200W如果你买在24城附近的二手房这160左右的高品质户型基本上没有3W左右,你是拿不到的(我知道有一些价格要低一些,但你要看是几期的还有户型),同样都是2梯4户,户型 156和114  东二环万象城,和南门双流华府板块,其中的价值差我就不多说了。这还只是在看房子选择区域和项目上的一点而已。

  那么我们又来说一说,没有专业的经纪人帮你把关你又会遇见什么哪些问题。第一个,您在专业上和做了多年的老经纪人来说完全不在一个层次上(有一些看了一段时间上可能对政策上有些许了解的有不服气的,我想说的是,不要拿你地方业余爱好和人家吃饭的家伙来做对比,你仔细了解了以后,你还差的很远很远,我说话不是很客气,但这是事实)最新的各种政策,以及如何避免其中的各种问题,如何正规的操作,但又能为您提供方便。还有就是避免销售中心的各种坑。

  我拿2019年11月真实发生的一个事情做案例为大家分享一下吧。我手里有一个客户,之前在我手里看过房子,但客户的预算只有30来万,我们手里的项目比起市面上有的项目来说不够优质,就让她自己去看了一些我选择的项目并参与摇号,可惜没摇中(运气不够好),后来我也让她自己多关注一下市面的项目。后来她自己去看了一个万达旁边的项目(名字不表述,免得惹麻烦户型113竖厅115横厅,高低配的,有对这边了解的应该知道是哪个项目了),她看完了以后和我说了,后面我下班之后去帮她看了,也找到了对应的置业顾问仔细的了解过了项目,项目本身土地就是近2年拿的,价格相对于附近的二手房要高出一截(附近二手房价格大概在9000多的样子,项目成交下来12000左右带装修,摇号以后选房当天只卖了20多套200多个人参与摇号)当时就和她说了,房子虽然还行,但价格确实有点贵,客户也是一个什么都不懂的小女生,选房当天她也没和我说自己就去了,结果户型选错了不说,113的户型,次卧室采光有比较严重的问题,知道的朋友可以去看一下,而且价格比我和她推荐的115的户型只便宜不到2万多块钱。这个也就算了,客户当时本来首付就不太够,还被置业顾问忽悠说可以做流水有办法,但现在银行给出来的答案是让客户提高首付,本来首付就是东拼西凑的接过来的,最后还是签的一个2年全款分期的一个认购协议(有的朋友会说到时候可以分期转按揭,但后还约定了一个退房的话会支付总房款20%的违约金),这么坑的一个认购协议,我也是很少见到的。现在客户进退2难,虽然不是我带她去买的房子,但被销售这么坑,我也有些气愤。所以最后也只有找一些证据,帮她去投诉了,争取能够把这个损失降低到最小的一个程度。如果你们只是单纯的在销售中心去闹,没有中介帮你们,你们可能连吃了亏去哪里申述都不知道,更不要说降低损失了!

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